イナカマンが田舎に中古物件を取得した流れを紹介します。
気になる値引き交渉はまさかの0円でした…
中古物件（空き家）はどうやって探す？
- 知り合いの不動産屋さんにお願いする
- 地元の不動産屋さんに問い合わせる
- 大手検索サイトで探す（アットホームやホームズ）
- 空き家バンクで探す
１．知り合いの不動産屋さんにお願いする
私は最初に仕事で付き合いのある不動産屋さんに相談しました。
出せる金額と欲しい物件の条件などを伝えて。
賃貸専門の不動産屋さんでしたが、こちらの希望条件に近い物件を何軒か紹介してくれました。
また、物件の内見にも付き添ってくれますし、付き合いがあるだけに内見時にいろいろ意見も聞けますので大変助かりました。
（諸事情により、この物件の購入は断念しましたが…）
２．地元の不動産屋さんに問い合わせる
また、欲しい物件の地域にある不動産屋さんのホームページを調べました。
そうすると、その不動産屋さんが管理を任されている物件が載っていたりします。（実際は仲介の仲介、みたいな物件もあります。）
地元の不動産屋さんはやっぱりその地域に詳しいですので、過去の災害情報や近隣の様子なども話してくれます。
大手検索サイトよりも地元不動産屋さんのホームページに載っている物件情報は少ないですが、親切な不動産屋さんであればその後も自分の条件に合いそうな物件を探してくれたりします。
（後述する両手取引物件を抱えている不動産屋さんの場合、「自分が売りたい物件」をガンガン優先して紹介してくれる感じではありますが。。）
３．大手検索サイトで探す（アットホームやホームズ）
1，2で物件を探しながら、圧倒的に情報量の多い大手検索サイト（アットホーム、ホームズ）も使いました。
ちなみに1，2で探している物件も大手検索サイトには載っていたりします。
不動産業界はど素人なのでハッキリしたことは分かりませんが、結局、どの不動産屋さんに行っても、持っている情報はほとんど同じとのこと。
そういう意味では大手検索サイトで物件を探して、信頼できる不動産屋さんに仲介をお願いするのがいいのかもしれません。
私もその方法で大手検索サイトで物件を探し、1の知合いの不動産屋さんに相談した物件がいくつかありました。
ただ、中には他の不動産屋さんが紹介できない物件もあって、その場合は管理を任されている不動産屋さんに連絡を取らなければいけませんでした。
４．空き家バンクで探す
最終的に私が購入を決めたのは空き家バンクでした。
先ほど「どの不動産屋さんに行っても持っている情報はほとんど同じ」と言いましたが、空き家バンクの物件には不動産屋さんや、大手検索サイトに出てこない物件もあります。（出て来る物件もあります。）
私が購入を決めた物件はどの検索サイトにも出て来ませんでしたし、どの不動産屋さんからも紹介されなかった物件です。
空き家バンクの注意点としては、”縛りがある”場合があるということです。
私が使った地域の空き家バンクは、購入は個人のみに限られていました。法人購入は原則ダメ。
あとは「気安く内見ができない」という点もありました。
大手検索サイトでは、「気になったら気軽に連絡下さい」みたいなことが書いてあります。
実際、気軽に連絡して気軽に内見することもできます。
内見時には写真をガンガン撮っても大丈夫です。
しかし、私が使用した空き家バンクの場合、内見の前段階で現地を下調べすることが条件になっている物件が多数ありました。
（私が購入した物件については、現地周辺どころか敷地内まで入っていいから事前に物件外回りを見るように言われました。）
つまり、空き家バンクの場合は、
自分で現地の下調べ⇒不動産屋さんに内見依頼
という段取りになっていたんですね。
確かに田舎の物件の場合は、物件に入る道が異様に狭くなっていたり、凄まじい上り坂が待ち構えていたり、予想外にポツンと一軒家だったり…
家の中の状況以前に「こんなの無理だわ…」というケースもあるんですよね。。私が購入した物件もなかなかハードな小道が入り口まで続いています(;^_^A
そして内見時に写真を撮るのも原則NGだったような…？
（たしかに自分で写真を撮らなくても空き家バンクのHPに写真が豊富に掲載されてはいるのですが。）
他にも大手検索サイトで探すような物件と違うところが2点ありました。
1つ目は「価格交渉を一切受け付けない」点。
2つ目は「住宅ローンはダメ。現金一括払い」という点。
もちろん、空き家バンクのすべての物件にこういう条件がある訳ではありませんが、私が買った物件はこの2つの条件があったのです。
（と言っても、間に入ってくれた不動産屋さんが１回は価格交渉をしてくれました。速攻でNOが来ましたが…笑）
2つ目の住宅ローンがダメ、というのはなかなか厳しい条件ですよね。
築年数が経っている中古物件といっても、何だかんだで500～1,000万円とかするわけで。
それを一括で払うってなかなか厳しいな…と。
幸い、私はギリギリで払える金額だったので助かりましたが。
怪しい物件ってあるの？
デメリットをすぐに伝えない（契約直前まで隠している）売主は危険！！
ほとんどの物件で悪い部分は最初から伝えてもらえます。
家が傾いているとか、雨漏りがあるとか。
売主側が知っていることを隠して売ってしまうと、売主側に賠償責任だとかマズイことが起きるから、らしいです。
早ければ問合せのメール段階で悪い部分を伝えてくれ、「それでも内見しますか？」という連絡が来たりします。
実際にある物件の問い合わせ段階でもらったメールの一部です☟
室内は傷んでいる所があります。
１階の廊下全体的に歩くと沈む感じがします。
１階の洋室（リビング）和室の床なども沈みます。
こちらは山が近いので湿気がとても多いです。
ですので、床下が腐っていたり、シロアリの被害もあるかもしれません。
シロアリの駆除はしていないようです。
例えば2か月位家を空けると壁にカビが生えるようです。
山があって自然があるのでとても良いのですが、湿気と日照時間が短い（11時位～14時位まで）
土砂災害特別警戒区域になっております。
こういったお家ですがよろしかったでしょうか。
まあ、ここまでハッキリ言われてそれでも内見して購入するんだったら文句は言えないですよね…(;^_^A
どの物件でもどの不動産屋さんでも、程度はありますが不利な情報はかなり早い段階でけっこう伝えてくれます。
が・・・
中にはそうではない不動産屋さんも。。
私が出くわしたのは1軒だけですが…
こんな感じでした☟
※この物件の売主は個人ではなく、不動産業者Bが売主でした。
※Aさんは再三、業者Bに「早く契約書ドラフトを送ってくれ」とお願いしたにも関わらず、契約日の2日前まで送って来なかったとのこと。しかも、業者Bが送ってきたのが契約日2日前の17時過ぎ、さらに翌日は業者Bは休業日。つまり、契約日ギリギリで送って来たということです。
Aさんが
「これは明らかにおかしい。こんなに直前まで大事な情報を出さないのはおかしい。とくに”建物”ではなく”建物付き土地”という内容は相当重要なことのはず。イナカマンさん、この物件は辞めた方がいいです。」
と電話して来てくれたんですね。
私はこの物件を買う気満々でいましたので、もしAさんが忠告してくれていなかったら、「なんかおかしいな～。なんか不安だな～。」と思いながらも、契約してしまった可能性はあります。
だからこそ、仲介業者は超大事だと思います！
（Aさんはその後、業者Bの担当者を鬼詰めしたらしいです 笑）
両手取引と片手取引、どっちがいい？
詳しいことを知りたい方は、専門の方のサイトをご覧いただければ幸いです。
簡単に両手取引と片手取引を説明しますと。
売主ー仲介業者ー買主
両手取引の場合、仲介業者は売主と買主、両方の間に立ちます。
つまり、買主の話を聞いてそれを仲介業者がそのまま売主に伝えたりするわけです。
売主ー仲介業者A（売主側）ー仲介業者B（買主側）ー買主
片手取引の場合は、売主には売主側の仲介業者が、買主には買主側の仲介業者が立つことになります。
買主の話を仲介業者Bが聞き、それを仲介業者Aに伝え、仲介業者Aが売主と話すことになります。
また、売主の意向を仲介業者Aが聞き、それを仲介業者Bに伝え、そして買主に話が届く形になります。
果たして両手取引、片手取引、どちらの方が中古物件を買う人にとってメリットがあるのか？
Googleやヤフーで調べるといろいろ情報が出て来ます。（両手取引は気をつけろ！みたいな情報が多いですが。）
私の物件探しでは、両手取引、片手取引、どちらのケースもありました。
あくまで個人的な感想にはなりますが、どちらのケースも良い面も悪い面もありました。
両手取引の良い面
契約成立に熱心に色々動いてくれる？
両手取引の場合、仲介に入る不動産屋さんは契約成立の場合、売主、買主両方から仲介手数料をもらえるそうです。
つまり片手取引に比べて、2倍の仲介手数料ゲット！ということになる訳ですね。
当たり前ですが美味しい仕事なので熱心です！！(笑)
リフォームの見積もりなど、業者を手配してくれるのも早かったです。
さらに「ちょっとリフォーム見積が高過ぎてこれでは手が出ません…」と言ったら、別の安く工事を請け負う業者に見積もりをとってくれたり…。
とにかく、「契約を何とか決めよう！」と、とんとん拍子で話を進めてくれます。
両手取引の物件を多数抱えているような不動産屋さんの場合、1つの物件でNOでも、次の物件をどんどん紹介してくれました。
両手取引の悪い面
意外に値引き交渉をしてくれない？
ネットを調べると両手取引の場合、多少の値引きをしてでも契約を取るのを優先する、みたいな話が出ていました。
売主さんに「この金額で妥協しないと他に買主は出てこないかもしれませんよ？」みたいに交渉する場合がある、と。
しかし、少なくとも私がお願いした不動産屋さんは、あまり値引き交渉は積極的にしてくれませんでした。
それどころか、わりと最初の段階から
「端数くらいしか値引きに応じてくれないかもしれません。」
と、値引き交渉の牽制をされた感じでした。
ちなみにその時の売値が730万円でしたので、30万円の値引きということですね。
まあ、不動産屋さんは基本的には売主を大事にするようですし、値引きをすれば自分の仲介手数料が減る訳ですから、値引きに消極的になるのも分からないでもないですが…。
ただ、築60年オーバーの物件で汲み取り式トイレ。床は全面的に張替え要。みたいな物件でしかも立地はだいぶ田舎。
これで730万円⇒700万円では、リフォーム費用を考えると貧乏人のイナカマンには到底手が出ないな…と。
片手取引の良い面
物件の状態や価格相場を買主の立場でわりとハッキリ言ってくれる？
私のような買主にとって、片手取引の良い面としては、買主仲介に入る不動産屋さんはけっこう買主の味方になってくれる、ということです。
前述の「怪しい物件であるの？」の項でも書いていますが、「この物件はちょっとここが…」みたいな部分も教えてくれたりします。
他の物件でも片手取引のケースがありましたが、その時は
「この物件だったら、300万円くらい値引き交渉入れてもいいと思いますよ。おそらくこの状態じゃ、そのくらい値引きしないと買主現れないと思いますから。」
と、話してくれた不動産屋さんもいました。
「中古物件といえども、慎重に物件は選びたい。でもなんか不動産屋さんに強引に家を買わされそうで怖い。」
みたいに不安な方は、とりあえず片手取引の物件を検討するのが良いのかもしれません。
片手取引の悪い面
あまり熱心になってくれない？
これも不動産屋さんによるのかもしれませんが。
片手取引の買主仲介の不動産屋さんは内見の時や、メールでの問い合わせなどでアドバイスを求めると、けっこう正直に建物の悪いところとか、他の物件との相場みたいなのを教えてくれます。
しかし、両手取引の不動産屋さんと比べて「家を買ってもらうために」みたいな部分の熱心さは薄いように思いました。
リフォーム業者の現地調査の依頼など、両手取引の物件に比べるとだいぶ遅かったように思います。
また、「同じような条件の良い物件があったら紹介してください。」と頼んでも、なかなか他の物件の紹介はなかったり…。
両手取引の不動産屋さんの場合は、1つの物件がダメだった場合、すぐに次の物件の紹介メールが入ったりしましたので、だいぶ温度差があったような気がします。
（両手取引、片手取引の違いというよりも、その不動産屋さんの熱心さの違いという話かもしれませんけど。）
値引きってどのくらいできるの？
意外に値引き交渉はできない？
ネットで調べると、中古物件の場合、売値の10～20％の値引きが相場みたいに出ていました。
あくまで私の印象ではありますが…。
意外に値引きはできません！
両手取引のところで書いた築60年オーバーの物件は730万円のうち30万円まで。
また、片手取引のところで書いた300万円の値引きを勧められた物件は、850万→790万円までしか値引きはできないと言われました。
どっちの物件もボロボロなんですよ。
ところどころ床が抜けていたり…
壁や天井にカビがわんさか生えていたり…
とてもじゃないですが、そのままでは使えないような物件。
「リフォーム費用を考えたら、300万円くらいの値引き交渉は当たり前だと思いますよ。」と不動産屋さんが言うくらいの物件にも関わらず、売主さんはなかなか値引きには応じてくれないんですよね。
不動産屋さんが言うには、物件の価値とか相場関係なく、「親から譲り受けた家土地をそんなに安い価格で売りたくない」とか、「別にそんなにお金に困ってないから、良い値で買ってくれる人が出るまで気長に待つ」とか、そういう人も中にはいるから思うように値引き交渉ができないケースもそれなりにある、とのこと。
ちなみに、築60年オーバーの730万円の物件はこの記事を書いている時点で公開から8か月くらい経ちますが、まだ売れ残っています。売値はそのまま730万円で。
もう一つの300万円の値引きを勧められた850万円の物件も公開から9か月くらい経ちますが、まだ売れ残っています。売値は700万円まで下がっています。
傾いてる物件は値下げ率はすごい
中古物件といえども値引きってあんまりできないな～と思い始めたとき、とある800万円の物件を内見しました。
内見後、すぐに不動産屋さんから連絡があり、
「200万円くらいは勉強させてもらう、と売主さんが言っています。」
と。
いきなりの25％の値引きの提案。
すげーッ！と思いましたが、私はこの物件は買いませんでした。
築35年程度で家の中もまあまあ使える状況、そして敷地面積は1000㎡以上。
田舎暮らしをするにはなかなかの条件ではありましたが、決定的に容認できない事情が…
それは家が傾いている、という点です。
そこは内見の前から不動産屋さんから知らされていましたが、いざ実際に見てみるとやはり傾いている家を買うのは不安です。
窓などを開けると上手く閉まらなかったり。
ドアを開けると勝手にしまったり。
何より、家の壁に入っている亀裂が不安を煽ります。
「これだけいきなりの値引きを言ってくるということは、やっぱり傾きはヤバいんだろうな…。」と、大幅値引きの提案が逆に不安要素になってしまうんですよね(;^_^A
この物件以外でも、もう1軒傾きがある家に当たりましたが、やはりその物件も最初からそれなりの値引きが通りそうな気配でした。
それだけ傾きがある家というのは人気がないのでしょうね…(;^_^A
空き家バンクは何だかんだで使える？
私は最終的に空き家バンクのみに掲載されている物件を購入しました。
前述しましたが、その物件は価格交渉なし、住宅ローンなしの条件でした。
築45年以上、山の麓にある山林を含む家で販売価格は750万円でした。
これが高いか安いかは不動産屋さんではないので分かりませんが、少なくとも私が見て来た物件と比較するとかなりお買い得の物件だったと思います。
まず、築45年のわりにそのままでもまあまあ使える状態だったのです。
給湯器、2階のトイレは完全にダメ、風呂も古いタイル張りで人を選ぶ…という感じでしたが、その他は掃除をすれば普通に使える状態だったんですね。
意外に値引き交渉はできない？の項で書いた2軒の物件などは、とてもじゃないですがボロボロ過ぎて（壁にカビがはびこっていたり、床が抜けていたり）普通にのんびりすることも、業者リフォームが入るまでは自分で掃除をすることもできないような状況でしたから。
また、一部の部屋は10年前にリフォーム済みでかなりキレイな部屋もありました。
物件価格が600万～900万くらいの物件を見て回りましたが、この空き家バンクの物件がその中でも明らかに状況が良かったです。
大手物件情報サイトに掲載されていない掘り出し物の物件が隠れていることがあると思いますので、空き家バンクはけっこう使えると個人的には思います。
田舎暮らしのための中古物件を探している人は、ぜひ一度地域の空き家バンクを見てみると良いと思います！
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